Lo IAS 40 e l’informativa di bilancio per gli investimenti immobiliari

di Antonella Quindici - - Commenta

Lo IAS 40 disciplina la rilevazione e la valutazione degli investimenti immobiliari ossia di quelle proprietà costituite da terreni e/o fabbricati posseduti al fine di conseguire canoni di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito. Tale Principio richiede anche specifiche informazioni da riportare nelle Note di Bilancio.

Nell’ambito dei Principi Contabili Internazionali lo IAS 40 disciplina la rilevazione e la valutazione degli investimenti immobiliari ossia di quelle proprietà costituite da terreni e/o fabbricati posseduti al fine di conseguire canoni di locazione e/o per l’apprezzamento del capitale investito. Dunque non vi rientrano le proprietà immobiliari che sono utilizzate nella produzione o nella fornitura di beni o servizi oppure tutte quelle che sono detenute per la vendita nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale.
Volendo fare un rapido excursus sulle modalità di contabilizzazione è bene ricordare che un investimento immobiliare deve essere inizialmente iscritto al costo e successivamente va adottata una contabilizzazione al costo o al fair value, avendo cura si applicare il metodo scelto a tutti gli investimenti immobiliari detenuti dall’impresa. Unica eccezione è costituita dal caso in cui ci si avvale della facoltà di adottare il modello del costo o quello del fair value per tutti quegli investimenti immobiliari collegati a passività che riconoscono un rendimento legato al fair value di tali attività e d’altro canto si opta per utilizzare un metodo differente per tutti gli altri investimenti immobiliari detenuti dall’impresa.

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Lo IAS 40 oltre a sancire quali attività rientrano tra gli investimenti immobiliari e a disciplinarne il trattamento contabile, esplicita anche le informazioni integrative da rendere in bilancio per tale tipo di attività.
In particolare, stabilisce che bisogna indicare:
• se nella valutazione degli investimenti immobiliari si applica il modello del fair value o quello del costo;
• nel caso in cui si opti per il modello del fair value, le circostanze che hanno portato a classificare come investimenti immobiliari eventuali interessenze in immobili detenuti tramite leasing operativi;
• quando la classificazione non risulta agevole, quali criteri sono stati adottati per distinguere un investimento immobiliare da un immobile ad uso del proprietario o da un immobile posseduto per la vendita nel normale svolgimento dell’attività imprenditoriale;
in che misura il fair value dell’investimento immobiliare si basa su di una stima effettuata da un perito indipendente in possesso di riconosciute e pertinenti qualifiche professionali;
• l’esistenza di restrizioni sulla realizzabilità degli investimenti immobiliari, indicandone il valore;
• l’esistenza di obbligazioni contrattuali per l’acquisizione, la costruzione o lo sviluppo degli investimenti immobiliari o per riparazioni, manutenzioni o migliorie.
Inoltre, bisogna dare indicazione degli importi rilevati a fronte di:
ricavi per canoni da investimenti immobiliari;
costi operativi diretti quali riparazioni e manutenzione connessi agli investimenti immobiliari, distinguendo tra quelli che hanno prodotto ricavi da canoni nel corso dell’esercizio e quelli che non li hanno conseguiti;
variazioni di fair value rilevata sulla vendita di un investimento immobiliare.
L’entità che valuta l’investimento immobiliare al fair value deve indicare tale fatto nelle note al bilancio e deve anche esporre una riconciliazione tra il valore contabile all’inizio e quello alla fine dell’esercizio, esplicitando quanto segue:

  1. gli incrementi verificatisi, con separata indicazione di quelli da acquisizioni e da costi sostenuti successivamente alla prima iscrizione e rilevati ad incremento del valore contabile di un’attività;
  2. gli incrementi risultanti da acquisizioni avvenute a seguito di aggregazioni aziendali;
  3. le dismissioni e le attività riclassificate come possedute per la vendita o incluse in un gruppo in dismissione ai sensi dell’IFRS 5 – Attività non correnti possedute per la vendita e attività operative cessate;
  4. gli utili o perdite netti derivanti da rettifiche del fair value;
  5. le differenze nette di cambio derivanti dalla conversione del bilancio in una diversa moneta di presentazione o dalla conversione di una gestione estera nella moneta di presentazione dell’entità che redige il bilancio;
  6. le riclassifiche a/da rimanenze e a/da immobili a uso del proprietario;
  7. le eventuali altre variazioni differenti da quelle di cui sopra.
    Nei casi in cui un investimento immobiliare è valutato al costo bisogna indicare quanto segue:
    1) il criterio di ammortamento utilizzato e le vite utili stimate;
    2) il valore contabile lordo e l’ammortamento accumulato all’inizio e alla fine dell’esercizio;
    3) una riconciliazione del valore contabile dell’investimento immobiliare all’inizio e alla fine dell’esercizio dalla quale sia possibile evincere le variazioni intervenute quali:
    a) incrementi, indicando separatamente quelli rinvenienti da acquisizioni avvenute nel periodo e quelli legati a capitalizzazioni di spese successive;
    b) incrementi avvenuti in conseguenza di aggregazioni di imprese;
    c) attività che sono state riclassificate come possedute per la vendita o incluse in un gruppo di dismissione classificato come posseduto per la vendita, in conformità a quanto previsto dall’IFRS 5;
    d) dismissioni;
    e) ammortamenti;
    f) l’importo delle riduzioni di valore o dei ripristini di svalutazioni rilevate in precedenza in conformità a quanto stabilito dallo IAS 36 – Riduzione di valore delle attività
    g) riclassifiche da rimanenze o immobili ad uso del proprietario e viceversa;
    h) altri movimenti originati da fattispecie diverse da quelle di cui sopra
    4) il fair value dell’investimento immobiliare.
    Nel caso in cui non si possa determinare il fair value bisogna fornire una descrizione dell’investimento immobiliare, una spiegazione del perché il fair value non può essere valutato attendibilmente e, nei limiti del possibile, occorre indicare l’intervallo di valori entro cui è altamente probabile che la stima del fair value sia compresa.
    All’atto della dismissione dell’investimento immobiliare non rilevato al fair value (valore equo) occorre anche indicare il valore contabile di quell’investimento immobiliare alla data della vendita e l’importo dell’utile o della perdita rilevato.
    Quando una valutazione ottenuta per un investimento immobiliare è rettificata significativamente ai fini del bilancio, l’entità deve fornire una riconciliazione tra la valutazione ottenuta e la valutazione rettificata.
    L’informativa richiesta dallo IAS 40 si applica in aggiunta alle disposizioni previste dall’IFRS 16 – Leasing secondo il quale il proprietario di un investimento immobiliare fornisce l’informativa del locatore relativa ai leasing che ha sottoscritto e il locatario che detiene un investimento immobiliare come attività consistente nel diritto di utilizzo presenta le informazioni integrative previste per il locatario.

Autore dell'articolo
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Antonella Quindici

Laureata con lode in Economia e Commercio. Ha conseguito un Master in Amministrazione, Finanza e Controllo. E’ Dottore Commercialista e Revisore Legale. Attualmente è cultore della materia presso l’Università Parthenope di Napoli per gli insegnamenti di "Ragioneria internazionale" e "Comunicazione societaria e operazioni straordinarie" e in passato lo è stata per “Principi Contabili Internazionali e Bilancio Consolidato”. Lavora da circa venti anni nell’Amministrazione di Enel e attualmente riveste il ruolo di Responsabile di Bilancio di una delle più importanti società di tale Gruppo.

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