Leasing

La revisione dei beni in leasing: substance over form

di Monica Peta - - Commenta

Le operazioni di leasing si collocano fra le transazioni economiche nelle quali la separazione tra forma e sostanza del contratto assume evidenza massima: da un lato, sul piano formale, non v’è trasferimento giuridico della proprietà del bene, sino all’eventuale esercizio dell’opzione di riscatto; dall’altro, tuttavia, dal punto di vista sostanziale, l’utilizzatore acquisisce per effetto del contratto la piena disponibilità del diritto di godere del bene, right of use. In ambito internazionale, il concetto di substance over form (SOF), deriva da un processo di permeazione tra le regole della prassi professionale e i principi della teoria contabile, nel quale le istanze della prima sono state accolte dalla seconda ed elevate al ruolo di regole generali di accounting. Secondo che, prevalga il concetto della forma o della sostanza, variano i requisiti sui quali verte l’attenzione del revisore che verifica la corretta rappresentazione dell’operazione in bilancio.

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La causa del   leasing e l’iscrizione in bilancio

Le società OIC adopter contabilizzano i contratti di leasing secondo il c.d. metodo patrimoniale. Tale rappresentazione, è noto che, ammette la transizione degli effetti della locazione finanziaria nel solo conto economico, senza alcuna iscrizione del cespite nello stato patrimoniale. L’orientamento, discusso nella prassi e nella dottrina aziendale[1], che predilige la rappresentazione formale a quella sostanziale, si fonda sulla natura pertinente l’operazione in sé, per la quale il trasferimento giuridico dell’effettivo del titolo di proprietà del cespite non si realizza almeno fino al momento dell’esercizio eventuale dell’opzione di riscatto. Il rispetto del principio della prevalenza della sostanza[2] sulla forma può ritenersi rispettato dall’articolo 2727, comma 1, n. 22, cod. civ., il quale prevede che “La nota integrativa” – quale parte integrante del bilancio – “deve indicare … le operazioni di locazione finanziaria che comportano il trasferimento al locatario della parte prevalente di rischi e benefici inerenti ai beni che ne costituiscono oggetto, sulla base di apposito prospetto dal quale risulti il valore attuale delle rate di canone non scadute quale determinato utilizzando i tassi di interesse pari all’onere finanziario effettivo inerenti i singoli contratti, l’onere finanziario effettivo attribuibile ad essi e riferibile all’esercizio, l’ammontare complessivo al quale i beni oggetto di locazione sarebbero stati iscritti alla data di chiusura dell’esercizio qualora fossero stati considerati immobilizzazioni, con separata indicazione di ammortamenti, rettifiche e riprese di valore che sarebbero stati inerenti all’esercizio”[3]. (Si precisa peraltro che tale informativa non è richiesta in caso di redazione del bilancio in forma abbreviata o delle microimprese).

Sotto il profilo contabile, l’utilizzatore rileva il bene in bilancio solo all’atto dell’eventuale riscatto, mentre in vigenza del contratto iscrive a conto economico i canoni maturati alla voce B 8) “Costi per godimento beni di terzi”; i beni oggetto del contratto restano pertanto iscritti tra le immobilizzazioni nel bilancio del locatore.

Il revisore al fine di verificare la corretta rappresentazione di tali operazioni deve in primis ottenere tutti i contratti di locazione finanziaria che hanno prodotto effetti durante l’esercizio. Per ciascuno è auspicabile che sia data rappresentazione del piano finanziario, dal quale il revisore possa determinare in maniera agevole la rata, la sua composizione (quota capitale e quota interesse) e il timing concordato per i singoli adempimenti. Sempre nella documentazione raccolta, dovrà essere esplicitata l’entità degli interessi in termini percentuali e l’ammontare delle commissioni applicate. Ottenuta tale documentazione, il revisore dovrà verificare che il loro effetto sia esclusivamente imputato a conto economico secondo il metodo patrimoniale, in quanto il metodo finanziario nei bilanci civilistici è vietato.[4] Tale verifica può essere effettuata verificando l’effettiva detenzione del titolo di proprietà dei singoli cespiti iscritti tra le immobilizzazioni. Sempre dal contratto, il revisore dovrà valutare il corretto trattamento dei canoni, ma anche di un eventuale maxi-canone iniziale, che devono necessariamente essere imputati nel corso degli anni per competenza con la tecnica dei risconti.

Substance over form nei principi contabili internazionali

Per le società IAS/IFRS adopter, l’IFRS 16[5] ha apportato cambiamenti significativi nei requisiti contabili del leasing, principalmente per i locatari, definendo il quadro regolamentario internazionale in applicazione del principio “right of use” ed i requisiti[6] in relazione alla classificazione e alla misurazione dei contratti di leasing.

i. I requisiti per i locatari. Lo Standard citato prevede che, quasi tutti i contratti di leasing sono contabilizzati nella situazione patrimoniale e finanziaria come diritto d’uso di un bene e un debito di leasing. Ci sono alcune eccezioni a questo principio di rilevazione per quei contratti in cui l’attività sottostante è di basso valore e per i contratti di leasing a breve termine (con scadenza di 12 mesi o inferiore). Il bene è contabilizzato secondo il modello di costo o di rivalutazione dello IAS 16 “Immobili, impianti ed attrezzature”, o come investimento immobiliare ai sensi dello IAS 40 “Investimenti immobiliari”. La passività ed il diritto d’uso sono liquidati lungo la durata del contratto di leasing danno luogo rispettivamente e ad interessi passivi e a quote di ammortamento.

ii. I requisiti per i locatori. La metodologia relativa ai locatori rimane sostanzialmente invariata rispetto allo IAS 17. I locatori continuano a contabilizzare i contratti di locazione come leasing operativi o finanziari a seconda che il contratto di leasing trasferisca tutti i rischi e benefici sulle proprietà dell’attività sottostante al locatario. I contratti di leasing operativo continuano ad essere registrati come attività nella situazione patrimoniale e finanziaria ed il provento del leasing è riconosciuto in quote costanti lungo la durata del contratto di leasing. Per le locazioni finanziarie, un locatore è tenuto ad eliminare contabilmente l’attività sottostante e registrare un credito pari all’investimento netto nel contratto di locazione, con utile o perdita di cessione. il provento finanziario viene successivamente riconosciuto al tasso inerente al contratto di locazione nel periodo di locazione.

iii. L’ambito di applicazione ed individuazione del leasing. L’ambito di applicazione comprende i contratti che soddisfano l’individuazione del leasing, come definito dallo Standard: “un contratto, o parte del contratto, che permette il diritto di utilizzare un bene (l’attività sottostante) per un periodo di tempo – quantità di utilizzo- in cambio di corrispettivo”.Nell’applicare la definizione di un contratto di leasing, ci sono diversi criteri che devono essere soddisfatti:

  • l’esistenza di un bene identificato che il cliente ha diritto di utilizzare
  • i benefici economici del locatario
  • il diritto del locatario di controllare l’utilizzo dell’attività.

iv. Le condizioni di esenzione. Lo standard prevede due forme di eccezioni alla rilevazionesecondo due rispettive condizioni di esenzione: a) leasing a breve termine (uguale a 12 mesi o inferiore); b) leasing di modesto valore. È bene precisare che, lo standard non fornisce indicazioni per aiutare a valutare ciò che significa ‘modesto valore’ e la definizione non è immediata ed automatica. Tuttavia, precisa che, un bene di modesto valore, all’interno di un centro di costo dove i contratti di leasing sono correlati, potrebbe non potersi qualificare come tale. Di conseguenza, un’attività sottostante di un leasing può essere di modesto valore se: (i) il locatario può beneficiare dell’uso del bene da solo; (ii) l’attività sottostante non è fortemente dipendente o fortemente correlata ad altre.

L’applicazione di un’eccezione deve essere esposta nell’informativa insieme alle altre informazioni utili per rendere l’effetto dell’esenzione nota agli utilizzatori del bilancio.

Un esempio di leasing di modesto valore. L’entità A è una grande azienda internazionale di tecnologia, con un budget operativo annuo di circa CU 10 miliardi. Stipula un contratto per affittare un piano di un edificio per uffici in una grande città per un costo totale di CU 50.000 all’anno per cinque anni.

Valutazione. Nonostante il fatto che il contratto di locazione sia irrilevante per l’entità A, il piano di un edificio per uffici non è generalmente considerato di ‘modesto valore’ in termini assoluti. Inoltre, confrontando il suo costo con gli elementi indicati dell’IFRS 16 come esempi di elementi che soddisfano i criteri di “modesto valore” (elementi tecnologici come telefoni, laptop), si dimostra che il costo è chiaramente più significativo. Pertanto, il leasing non soddisfa le condizioni di esenzione.

v. L’informativa per locatari e locatori

L’IFRS 16 richiedi ampi requisiti di informativa quantitativa e qualitativa per i locatari ed i locatori, che devono essere rappresentati in forma tabellare, a meno che sia più idoneo altro formato.

Per i locatari i requisiti quantitativi di informativa per bilanci si riferiscono al prospetto di: situazione patrimoniale e finanziaria; conto economico; rendiconto finanziario.

I requisiti qualitativi si riferiscono ad una sintesi della natura delle attività di leasing dell’entità; potenziali deflussi di cassa a cui l’entità è esposta a che non sono inclusi nelle passività di leasing, tra cui: pagamenti variabili; opzioni di proroga e di risoluzione; garanzie sul valore residuo; e leasing non ancora stipulati per cui il locatario si è impegnato. le restrizioni o gli accordi imposti dai leasing; e informazioni sulle operazioni di vendita e retrolocazione.

Per i locatori i requisiti quantitativi si riferiscono, per i leasing finanziari: all’utile o perdita derivante dalla vendita; proventi finanziari sull’investimento netto nel leasing; proventi relativi ai pagamenti variabili: informazioni quali- quantitative dei cambiamenti nell’investimento netto; analisi delle scadenze dei crediti per leasing. I requisiti qualitativi si riferiscono all’informativa che include la natura delle attività di leasing del locatore e al modo in cui il locatario gestisce i rischi associati a tali attività, compresa la gestione dei rischi sui diritti conservati nelle attività sottostanti e nelle strategie di gestione dei rischi, tra cui: gli accordi di riacquisto; le garanzie sul valore residuo; i pagamenti variabili legati ad uso eccessivo; le altre strategie di gestione dei rischi.

Considerazioni conclusive

A ben vedere, alla luce degli elementi che differenziazione i principi contabili nazionali da quelli internazionali, si può affermare che, seppure i primi si foggiano su di un modello giuridico‐contabile saldamente ancorato ai principi della prudenza, della competenza e della tutela dei creditori sociali, lo standard dell’IFRS 16 è più adeguato ad evidenziare: il valore dei beni complessivamente asserviti alla produzione economica, ancorché non di proprietà, l’informazione non marginale ai fini della stima della potenza reddituale dell’impresa, e la cognizione che il patrimonio aggredibile rappresenti per i medesimi creditori sociali un indice non meno rilevante, utile alla valutazione della misura in cui le loro ragioni potranno trovare soddisfacimento.


[1] Si veda Maglio 1998; Giunta e Pisani, 2008, p. 78-­‐79; Caratozzolo, 2006; Perotta, 2007; Quagli, 2015

[2] Il D.Lgs. 139/2015 è intervenuto rafforzando il principio di prevalenza della sostanza sulla forma introducendo il n. 1-bis al comma 1 dell’articolo 2423-bis cod. civ. “la rilevazione e la presentazione delle voci deve essere fatta tenendo conto della sostanza dell’operazione o del contratto”.

[3] Grazie a queste informazioni, è possibile colmare il gap prodotto dall’applicazione del metodo patrimoniale.

[4] L’OIC 17 prevede l’applicazione del metodo finanziario ai bilanci consolidati.

[5] L’ IFRS 16 sostituisce l’insieme preesistente di principi e interpretazioni sui contratti di leasing: IAS 17, IFRIC 4 £Determinare se un accordo contiene un contratto di locazione”, SIC 15 “leasing operativi”, SIC 27” Valutare la sostanza delle operazoni che coinvolgono la forma giuridica di un leasing”

[6] Cfr. BDO IFRS IN PRACTICE IFRS 16 LEASING


Autore dell'articolo
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Monica Peta

Monica Peta, Dottore Commercialista e Revisore Legale, Phd in Scienze Aziendali Co-Founder di CFPRT PARTNERS con sede a Roma, Milano e Siena, svolge attività di consulenza Societaria e Tributaria, Modello 231 e Compliance Aziendale. Sindaco di società e partecipate, associazioni non-profit, componente di CDA di aziende speciali. Componente del comitato scientifico nazionale Fondazione School University, Componente della Commissione Crisi da Sovraindebitamento ODCEC Roma. Già professore a contratto presso l’università Magna Graecia di Catanzaro, docente per la formazione in diversi ODCEC, Relatore in convegni e webinar, Autore di articoli fiscali e aziendali, autore e coautore di pubblicazioni scientifiche in materia aziendale ed economica.

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