Revisione condominiale: è importante definire lo scopo dell’incarico

di Ernesto Zamberlan - - Commenta

La legge 220 / 2012 ha aggiunto l’articolo 1130-bis del Codice Civile in vigore dal 17 Giugno 2013 in tema di verifica della contabilità condominiale, che riporto:

Art. 1130-bis.
Rendiconto condominiale.
Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica.
Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. L’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa registrazione. L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo.

In esso si prevede la possibilità per il condominio di nominare un Revisore per la verifica della contabilità del condominio ma la legge non fissa in modo preciso quali siano i compiti assegnati al revisore stesso, compiti che possono esser diversi in relazioni ai diversi fattori che hanno portato alla revisione; si comprende allora l’importanza per il soggetto chiamato alla revisione di comprendere e circoscrivere il proprio perimetro di intervento.

L’incarico al Revisore: chiarezza nello scopo

Proprio perché la legge non definisce l’incarico in modo preciso, sarà lo stesso Revisore incaricato che dovrà verificare attentamente quali sono gli interessi del mandante ed operando con la diligenza e la professionalità che gli sono proprie contestualizzare il sistema di norme e interpretazioni che meglio rispondano a questo: sarà sempre l’interesse del mandante il punto base a cui fare riferimento.

Così ad esempio potrebbe essere che la revisione si pone come obiettivo oltre che la verifica della correttezza formale e sostanziale della contabilità e anche la verifica dell’adesione della stessa alle norme che sottostanno alla formazione del rendiconto condominiale ovvero la verifica delle posizioni di “dare e avere” del condominio verso l’amministratore e viceversa; va da se che tale verifica, da realizzare con particolare attenzione anche all’aspetto formale da parte del Revisore, potrebbe essere il preludio per una azione di impugnazione ed annullamento del rendiconto medesimo  ove se ne riscontrassero le condizioni. Diversa sarà invece  l’azione del Revisore se l’0bbiettivo  fosse la verifica della regolarità fiscale e previdenziale del condominio quando opera in veste di datore di lavoro; in questo caso la verifica sarà rivolta ad accertare il rispetto o la violazione di norme imperative che se non applicate comporterebbero anche in questo caso pesanti conseguenze sulla validità del rendiconto.

In conclusione si vede come a diverso obiettivo di controllo corrisponde una diversa sensibilità e declinazione che viene chiesta al Revisore nell’applicazione delle norme sottostanti;  la complessità dell’incarico necessita in ogni caso di una consolidata conoscenza delle norme e dei processi amministrativi sottostanti oltre che delle tecniche di revisione applicabili. Solo una consolidata esperienza pratica unita ad un’ampia conoscenza del contesto normativo di riferimento consentirà di dare riscontro con  professionalità al caso pratico che il Revisore sarà chiamato ad affrontare.

 

http://www.fondazioneoic.eu/wp-content/uploads/downloads/2016/07/OIC-9-bozza-per-la-consultazione.pdf

Autore dell'articolo
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Ernesto Zamberlan

Iscritto all'Albo dei Dottori Commercialisti di Padova dal 1994 - Revisore legale dei Conti.

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